Pour tout savoir sur la procédure d’achat d’un bien immobilier à Malte et à Gozo.
Cet article vous intéresse si vous avez un projet d’achat de maison ou d’appartement à Malte ou encore dans le cas d’un investissement locatif.
Grâce aux nombreux avantages qu’offre l’archipel maltais, de plus en plus d’étrangers décident de s’y installer et d’acheter un bien immobilier en tant que résidence principale, maison secondaire ou encore comme investissement immobilier locatif.
Pour optimiser votre projet, vous devrez connaitre la procédure d’achat, les frais inhérents et la fiscalité en cas de revente du bien acquis.
Retrouvez cet article si vous recherchez pour vous loger en vacances à Malte.
Vos droits et votre fiscalité changent si vous appartenez ou non à l’Espace Economique Européen (EEE). En effet, un ressortissant de l’EEE bénéficie de la liberté d’acheter tout type de biens même en étant non résident à Malte. En revanche, un ressortissant d’un pays tiers doit remplir un certain nombre de conditions avant d’y parvenir.
Toutefois, dans certaines zones de prestige dénommées “Special Designed Areas” il n’existe aucune restriction quant à l’achat d’un bien immobilier que vous soyez ou non ressortissant d’un pays membre de l’EEE.
En dehors de ces zones, un ressortissant d’un pays tiers doit obtenir un permis spécial nommé AIP “Acquisition of Immovable Property Permit”.
Les coûts inhérents à l’achat d’un bien immobilier à Malte
Honoraires d’agence
Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, les honoraires sont généralement de 5% HT payable pour le vendeur.
Frais de mutation (Stamp Duty)
L’acheteur aura à payer des frais de mutation (Stamp duty) de l’ordre de 5% de la valeur du bien montant, à acquitter auprès de la Direction des Finances Publiques (Commissionner of Inland Revenue).
Néanmoins, des aménagements spéciaux existent voire, des exemptions totales de frais de mutations.
Les situations d’aménagements de frais de mutation lors de l’achat immobilier à Malte :
Ainsi, ce taux passe à 3,5 % sur les premiers 150 000 € de la valeur du bien si l’acheteur est ressortissant d’un pays membre de l’UE, que le bien n’a pas fait l’objet d’un AIP permis et que l’acheteur a l’intention d’établir sa résidence principale à Malte.
De même, ce taux passe à 3,5 % sur les premiers 200 000 € dans le cas d’un transfert d’un bien immobilier à titre gratuit aux descendants de l’acheteur.
Plus encore, dans les situations ci-dessous il n’existe pas de frais de mutation :
Pour les personnes qui sont mariées : ceci concerne notamment le divorce entre ces personnes, leur séparation, la dissolution de la communauté réduite aux acquêts qui existaient mais aussi, la mort d’un conjoint entre le conjoint survivant et les héritiers du conjoint décédé.
Pour la division de la société dans laquelle les actionnaires des sociétés bénéficiaires sont les mêmes actionnaires de la société en cours de division et, chaque actionnaire a le même nombre d’actions dans chaque société bénéficiaire.
Frais de notaire
Les frais de notaire sont généralement entre 1 à 2 % de la valeur du bien vendu.
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La procédure d’achat d’un bien immobilier à Malte et à Gozo
Pour un achat classique, voici les étapes clés de la procédure d’achat
Compromis de vente (Konvenju)
Une fois que les parties se sont entendues sur le prix et les conditions de la vente, elles établissent un compromis de vente qui sera généralemnt valide pour une durée de 3 mois. Les parties peuvent décider de réduire ou prolonger la présente durée.
Lors de cette signature, l’acheteur doit acquitter 1 % de la valeur du bien en frais de mutation (Stamp Duty). Il doit également verser 10 % de la valeur du bien en guise d’arrhes (deposit), ce montant sera conservé par le notaire en attendant la signature définitive de l’acte de vente.
Le notaire sera à ce stade chargé de vérifier l’authenticité des différents éléments nécessaires à l’acquisition et à la vente de la propriété envisagée. Il devra également demander l’AIP permis dans le cas où celui-ci est nécessaire pour l’acquisition du bien immobilier.
Le contrat de vente (Final Deed)
Il s’agit de l’acte finale de vente et de la remise des clés. A la signature du contrat final, l’acheteur doit verser le reste du prix du bien, les 4 % de frais de mutation (sauf exceptions), les frais de notaire et les montants restant dus.
Dans certains cas, un architecte peut être chargé par les autorités locales d’évaluer la valeur réelle du bien acquis. Une variation de 15 % entre la valeur du bien estimée et celle du bien acquis est autorisée. Au-delà de cette différence, une pénalité est à payer par les deux parties au contrat.
Investissement locatif à Malte
Particuliers ou professionnels, nombreux ont découvert l’attractivité de Malte pour l’investissement locatif. En effet, les avantages sont multiples :
- Une offre de biens immobiliers correspondant à tous les budget
- Une forte demande de location tout au long de l’année (location saisonnière ou location à l’année)
- Les loyers sont en augmentation permanente
- Un taux d’imposition de 15% sur les revenus fonciers
- Absence de la taxe foncière et de la taxe d’habitation à Malte
- Possibilité de déléguer la gestion locative à l’une des nombreuses agences immobilières spécialisées
- La possibilité de réaliser une forte plus-value lors de la revente. En effet, les biens immobiliers à Malte connaissent des augmentations record depuis plusieurs années.
- La possibilité de rapatrier le capital et la plus-value dans le pays d’origine.
Voici quelques informations à connaitre avant de se lancer :
- La TVA n’est pas applicable pour les loyers de longue durée des particuliers
- Un taux de TVA de 7% est appliqué à la location saisonnière des particuliers. Le propriétaire devrait demander une autorisation préalable auprès des autorités compétentes MTA (Malta Tourism Autority).
- Un taux de TVA de 18% pour les établissements touristiques détenus par une personne morale.
- Les logements acquis dans le cadre d’un AIP ne peuvent pas être mis en location.
PERMIS AIP – Acquisition of Immovobile Property Permit
Ce chapitre est dédié aux non ressortissants de l’EEE
L’AIP concerne aussi bien les individus que les entreprises dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier à destination résidentielle ou professionnelle.
Comment acheter un logement à Malte?
Pour un ressortissant d’un pays tiers (hors EEE), il existe différentes solutions pour acquérir un bien immobilier à Malte :
- Achat sans restriction dans l’une des zones spécifiques appelées “Special Designated Areas”. L’acheteur peut y établir sa résidence principale, sa résidence secondaire ou encore une activité professionnelle.
- Achat dans le cadre d’un programme de résidence tels que le Global Residence Programme ou le Malta Residence and Visa Programme (Golden Visa)
Pour un achat en dehors de ces zones spécifiques, il est nécessaire d’obtenir un permis AIP Acquisition of Immovobile PropertyPermit.
Critères financiers de la demande d’AIP
Le montant du bien envisagé doit être d’une valeur minimale de 115.772 € s’il s’agit d’un appartement ou d’une maisonnette et de 192.899€ s’il s’agit d’un autre type de bien immobilier.
Restrictions quant au bien acquis grâce à une demande d’AIP
- Le bien immobilier à Malte ou Gozo ne peut être acheté qu’après l’obtention du permis AIP
- Un seul bien immobilier peut être acquis par le biais d’un AIP permit
- Le bien immobilier qui a fait l’objet d’un “AIP permit” ne peut pas être loué à des tiers.
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Acheter une maison à Malte : comment trouver le bien ?
Que ce soit pour acheter une maison malte ou un appartement, plusieurs solutions s’offrent à vous. La première option consiste à consulter les petites annonces disponibles sur des sites web spécialisés. Il est aussi possible de lire les journaux locaux dotés d’une rubrique dédiée à l’immobilier.
Le bouche-à-oreille reste également une méthode très efficace. Sinon, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier. Cela dit, il est important de souligner que pour acheter une maison dans ce pays insulaire en tant que ressortissant étranger, il y a quelques règles à respecter. Elles concernent, entre autres, l’emplacement du bien immobilier.
À titre d’exemple, si vous n’envisagez pas de vivre à Malte, vous devez uniquement acheter une maison se trouvant dans une SDA (Special Designated Area). Sinon, il faut demander un AIP.
Pour trouver la maison idéale, il faut aussi bien connaître le marché immobilier à Malte et connaître les différents types de propriétés qui existent dans l’archipel. Dans les villages maltais par exemple, vous trouverez des maisons de caractère âgées de plus de 100 ans. Le pays dispose aussi de nombreuses propriétés de luxe équipées de piscines et bénéficiant d’une décoration d’exception.
Il est aussi possible de trouver des locaux commerciaux, des bureaux pour les entrepreneurs, des hôtels-boutiques ainsi que des appartements de différentes dimensions. En revanche, trouver un terrain pour bâtir une maison est une opération difficile. Le type de bien à acheter est à définir avec précision afin d’évaluer le budget nécessaire et de faciliter la recherche.
Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier à Malte ?
Acheter une maison malte est un projet coûteux. Cela dit, les expatriés peuvent avoir du mal à obtenir un prêt immobilier. En effet, certains établissements bancaires sont réticents à l’idée de leur accorder un crédit pour des raisons de sécurité. Pour bénéficier d’un emprunt, il faut avoir un compte auprès d’une banque maltaise.
Il est aussi nécessaire d’avoir une autorisation délivrée par la Banque centrale de Malte. La souscription à une assurance vie est une autre condition à respecter. À tout cela s’ajoute la réalisation de la procédure de demande dans les règles de l’art. Il faut remplir le formulaire correctement et réunir les documents justificatifs requis comme une pièce d’identité, une preuve de revenus et un justificatif de domicile.
Ou acheter une maison à Malte ?
Avant tout, il faut souligner que l’archipel compte plusieurs régions qui séduisent particulièrement les expatriés et investisseurs étrangers. Il faut citer les zones haut de gamme se trouvant à Portomaso, Fort Chambray, Marsascala, Fort Cambridge et Madliena Village. Le centre économique du pays est aussi un lieu favorable à l’implantation d’une société. C’est le cas de la capitale La Valette, de Sliema, de Saint Paul’s Bay, de Saint Julian’s et de Birkirkara.
À Gozo, la seconde plus grande île de l’archipel, plusieurs régions populaires sont aussi à découvrir. Elles séduisent surtout les retraités qui souhaitent profiter de la belle vie. C’est le cas de la capitale Victoria. Pour les investisseurs immobiliers, les régions de Marsalforn et de Xlendi sont à privilégier pour acheter une maison Malte.
