Achat maison Malte, le guide complet

Cet article est votre guide complet pour l’achat immobilier à Malte. Que vous envisagiez l’acquisition d’une maison à Malte ou à Gozo, d’un appartement ou un investissement locatif, Ce guide vous offre des informations claires, concises et avant tout utiles pour naviguer avec confiance dans le marché immobilier Maltais et comprendre le processus d’achat.

Commencez votre recherche immobilière à Malte de la bonne manière avec ce guide concis et pratique.

Pourquoi choisir Malte pour l’achat immobilier

Vivre à Malte a plusieurs avantages, allant du climat accueillant aux diverses opportunités d’investissement. Malte est un pays politiquement stable avec une économie robuste. Elle offre un niveau de vie élevé, des lois fiscales favorables et est bien connectée à d’autres destinations européennes.

Choisir entre l’achat d’un appartement et d’une maison à Malte

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Malte, il est important de considérer le type de propriété qui correspond à vos besoins. Les appartements modernes peuvent offrir une vue imprenable sur la mer et sont généralement situés près des centres-villes. Ils peuvent être un choix idéal pour ceux qui préfèrent un style de vie urbain.

D’un autre côté, les maisons traditionnelles maltaises, connues sous le nom de « farmhouses », offrent un charme rustique. Elles sont généralement situées dans des zones plus rurales, parfaites pour ceux qui cherchent la tranquillité.

Où acheter votre maison ou votre appartement à Malte ?

Malte offre une diversité de modes de vie et une gamme de prix pour tous les budgets. Que vous préfériez la vie citadine animée ou un havre de paix à la campagne, il y a une propriété qui vous attend à Malte.

Voici un aperçu du mode de vie et des prix de l’immobilier dans différentes villes de Malte (mis à jour en 2023).

Achat Appartement ou maison à Sliema

Sliema est l’une des destinations les plus prisées pour l’achat d’un bien immobilier à Malte. Avec ses boutiques de mode, ses restaurants haut de gamme et sa promenade maritime animée, la vie ici est dynamique et cosmopolite. Les prix de l’immobilier sont assez élevés en raison de la demande, avec des appartements modernes coûtant en moyenne entre 350 000€ et 700 000€. Il existe également des appartement ou maisons luxueuses à plusieurs millions d’euros.

Achat Appartement ou maison à Gzira

Gzira est une ville en pleine expansion, abritant la spectaculaire Tour de Manoel et une large gamme d’opportunités d’investissement immobilier. Les prix ici sont légèrement plus bas que dans Sliema, avec des appartements disponibles à partir de 250 000€.

Achat Appartement ou maison à St Julian’s

St Julian’s est célèbre pour sa vie nocturne animée et son quartier de Paceville, rempli de bars, de clubs et de restaurants. L’immobilier ici est recherché, particulièrement par les jeunes professionnels et les investisseurs. Les prix des appartements commencent généralement autour de 300 000€.

Achat Appartement ou maison dans le Nord de Malte

Le nord de Malte offre un contraste bienvenu à l’agitation des villes côtières. Les régions telles que Mellieha et St Paul’s Bay offrent des vues spectaculaires sur la mer et une vie plus tranquille. Ici, vous pouvez trouver des maisons de campagne traditionnelles pour environ 350 000€, bien que les prix puissent varier.

Achat Appartement ou maison à La Valette

La capitale de Malte, La Valette, est riche en histoire et en culture. Les prix de l’immobilier ici reflètent son statut de patrimoine mondial de l’UNESCO, avec des maisons de ville historiques coûtant généralement plus d’un million d’euros.

Achat Appartement ou maison dans le Sud de Malte

Le sud de l’île, comprenant des régions comme Marsaxlokk et Birzebbuga, est plus calme et offre une vie de village plus traditionnelle. Les prix de l’immobilier y sont généralement plus bas, avec des appartements disponibles à partir de 200 000€.

Achat Appartement ou maison à Gozo

Gozo, la deuxième île de l’archipel maltais, offre un mode de vie plus paisible. C’est un endroit idéal pour ceux qui cherchent à échapper à l’agitation de la vie urbaine. Les prix de l’immobilier ici sont plus abordables, avec des maisons de campagne disponibles à partir de 250 000€.

Processus d’achat immobilier à Malte

La procédure d’achat d’un bien immobilier à Malte est assez structurée et suit généralement les étapes suivantes :

1. Recherche de la propriété : cette étape consiste à définir vos critères de recherche, à visiter des propriétés, et à en choisir une qui répond à vos besoins et à votre budget. Les services d’un agent immobilier peuvent être utiles, mais ne sont pas obligatoires
2. Négociation et accord : une fois que vous avez trouvé une propriété que vous souhaitez acheter, vous devez négocier le prix avec le vendeur. Lorsque vous vous êtes mis d’accord sur le prix, vous signez un « accord de promesse de vente », connu sous le nom de « konvenju ». À ce stade, vous versez généralement un dépôt de 10 % du prix d’achat
3. Vérification juridique (notaire) : pendant la période du konvenju (généralement 3 mois), un notaire vérifie le titre de propriété et s’assure qu’il n’y a pas de charges sur la propriété. Il vérifie également que toutes les autorisations de construction et de planification sont en place
4. Contrat final et paiement (Final Deed) : à la fin de la période du konvenju, vous signez le contrat final et payez le solde du prix d’achat. Le notaire enregistre ensuite la vente et paye la taxe sur le transfert de propriété

Les coûts liés à l’achat immobilier à Malte

En ce qui concerne les coûts, en plus du prix d’achat de la propriété, vous devriez également prévoir les frais suivants :

• Dépôt : généralement 10 % du prix d’achat, versé lors de la signature du konvenju
• Taxe sur le transfert de propriété (Duty Stamp on Documents and Transfers) : généralement 5 % du prix d’achat, payable à la signature du contrat final
• Frais de notaire : environ 1 % du prix d’achat, plus une somme forfaitaire pour les frais d’enregistrement et de recherche de titre
• Frais d’agence immobilière : si vous utilisez un agent immobilier, les frais sont généralement de 3,5% à 5% du prix d’achat, plus la TVA

Ces chiffres sont une estimation basée sur les taux courants au moment de la rédaction de l’article et peuvent varier en fonction de votre situation spécifique et de l’évolution des lois et des taux. Avant de vous engager dans un processus d’achat, il est conseillé de consulter un professionnel immobilier ou un conseiller financier pour obtenir des informations précises et à jour.

Fiscalité de l’immobilier à Malte

Lorsque vous vendez une propriété à Malte, une taxe sur les gains en capital est généralement applicable. Le taux standard est de 8% du prix de vente. Cependant, si la propriété a été détenue pendant plus de 5 ans, la taxe est réduite à 5%.

Il existe cependant des exceptions à cette règle. Par exemple, si la propriété vendue était votre résidence principale et que vous l’avez habitée pendant au moins trois ans avant la vente, vous pourriez être exempté de la taxe sur les gains en capital.

De plus, si vous êtes non-résident et vendez une propriété à Malte, les règles peuvent varier. Il est donc toujours conseillé de consulter un expert fiscal ou un avocat pour comprendre comment ces règles s’appliquent à votre situation spécifique.

Les frais d’agence lors d’un achat immobilier à Malte ?

Les frais d’agence immobilière à Malte sont généralement payés par le vendeur, mais ils peuvent être négociés dans le cadre de l’accord de vente. À ma date de connaissance la plus récente (septembre 2021), les frais d’agence immobilière à Malte s’élèvent généralement à environ 5% du prix de vente (3.5% pour les biens immobiliers en exclusivité), plus la TVA. Cependant, ce pourcentage peut varier en fonction de l’agence et du type de propriété.

Dans certains cas, les frais d’agence peuvent être partagés entre l’acheteur et le vendeur, ou l’acheteur peut être tenu de payer des frais d’agence s’il a engagé un agent pour le représenter. Il est important de clarifier qui est responsable des frais d’agence avant de signer un accord de vente préliminaire.

Il est également possible de négocier les frais d’agence. Si vous choisissez de négocier, assurez-vous de le faire avant de signer un accord avec l’agent.

Il convient de noter que même si les frais d’agence peuvent sembler élevés, un bon agent immobilier peut apporter une valeur considérable en aidant à trouver la bonne propriété, en négociant le prix, en gérant la documentation et en guidant l’acheteur tout au long du processus d’achat.

Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier à Malte ?

Acheter une maison Malte est un projet coûteux. Cela dit, les expatriés peuvent avoir du mal à obtenir un prêt immobilier. En effet, certains établissements bancaires sont réticents à l’idée de leur accorder un crédit pour des raisons de sécurité. Pour bénéficier d’un emprunt, il faut avoir un compte auprès d’une banque Maltaise.

Il est aussi nécessaire d’avoir une autorisation délivrée par la Banque centrale de Malte. La souscription à une assurance vie est une autre condition à respecter. À tout cela s’ajoute la réalisation de la procédure de demande dans les règles de l’art. Il faut remplir le formulaire correctement et réunir les documents justificatifs requis comme une pièce d’identité, une preuve de revenus et un justificatif de domicile.

Quelles sont les précautions à prendre en cas d’achat immobilier à Malte?

Acheter une propriété à Malte, comme dans tout autre pays, nécessite une certaine prudence et une préparation adéquate. Voici quelques précautions à prendre lors de l’achat d’une propriété à Malte.

Recherche approfondie : avant de prendre une décision, il est essentiel de bien comprendre le marché immobilier maltais, y compris les tendances des prix, les régions préférées et le potentiel de location ou de revente.

Inspection de la propriété : assurez-vous d’inspecter la propriété en personne et envisagez d’engager un expert pour évaluer son état. Les défauts cachés peuvent coûter cher à réparer.

Vérification du titre de propriété : un notaire maltais doit effectuer une recherche de titre pour s’assurer qu’il n’y a pas de charges ou d’obligations sur la propriété et que le vendeur est bien le propriétaire légal.

Compréhension des coûts : assurez-vous de comprendre tous les coûts associés à l’achat, y compris les frais de notaire, la taxe sur le transfert de propriété, les frais d’agence, etc.

Conseil juridique : envisagez de faire appel à un avocat pour vous aider à naviguer dans le processus juridique d’achat d’une propriété.

Planification fiscale : consultez un conseiller fiscal pour comprendre les implications fiscales de l’achat d’une propriété à Malte, y compris la taxe sur les gains en capital et l’imposition des revenus locatifs.

Financement : si vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire, assurez-vous de comprendre les conditions et vérifiez que vous pouvez vous permettre les remboursements.

Prudence avec les dépôts : ne payez jamais de dépôt sans avoir signé un contrat de vente préliminaire (konvenju) qui définit clairement les conditions de vente.

Avec ces précautions en tête, vous serez mieux préparé pour naviguer dans le processus d’achat d’une propriété à Malte.

Acheter une maison à Malte : comment trouver le bien ?

Que ce soit pour acheter une maison Malte ou un appartement, plusieurs solutions s’offrent à vous. La première option consiste à consulter les petites annonces disponibles sur des sites web spécialisés. Il est aussi possible de lire les journaux locaux dotés d’une rubrique dédiée à l’immobilier.

Le bouche-à-oreille reste également une méthode très efficace. Sinon, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier. Cela dit, il est important de souligner que pour acheter une maison dans ce pays insulaire en tant que ressortissant étranger, il y a quelques règles à respecter. Elles concernent, entre autres, l’emplacement du bien immobilier.

Que veulent dire ces termes « Freehold » et « Ground rent » ou « Perpetual lease ». ?

Freehold : c’est le type de propriété le plus commun et le plus simple. Lorsque vous achetez une propriété en pleine propriété, vous en êtes le propriétaire absolu. Cela signifie que vous avez le contrôle total de la propriété et du terrain sur lequel elle est construite.

Ground rent (ou Perpetual lease) : il s’agit d’un système de location de terrain où, même si vous possédez la propriété, le terrain sur lequel elle est construite est loué à un bailleur pour une certaine période. Ce système est également connu comme un bail emphytéotique. Dans ce cas, vous payez un loyer annuel au propriétaire du terrain, qui peut être une entité privée, l’État ou l’Église. Les termes du bail emphytéotique peuvent varier, donc il est important de comprendre tous les détails avant de vous engager.

En outre, les loyers perpétuels à Malte peuvent être soit « temporaire » (pour une durée déterminée), soit « perpétuel » (indéfiniment). Il est essentiel de vérifier ces détails, car ils peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété et sur vos droits et responsabilités en tant que propriétaire.

Malte Conseils, unique agence immobilière française à Malte ?

Effectivement, Malte Conseils est l’unique agence immobilière Française à Malte, spécialisée dans l’accompagnement des francophones désireux d’investir dans l’immobilier maltais. L’équipe de Malte Conseils, présente depuis 2012, est en mesure de simplifier le processus d’investissement en éliminant les obstacles linguistiques et culturels souvent rencontrés. Avec un large éventail de services allant de la recherche de la propriété idéale à la navigation dans le cadre juridique et fiscal de Malte, Malte Conseils constitue un allié de choix. De plus, en tant que bureau francophone d’une des plus grandes agences immobilières de Malte, Malte Conseils possède une connaissance approfondie du marché local, ce qui lui permet d’offrir un service complet et personnalisé.

Investissement immobilier locatif à Malte : un aperçu

L’investissement immobilier locatif à Malte offre de nombreuses opportunités. La demande de locations est soutenue par une population croissante d’expatriés, de retraités et d’étudiants internationaux, en plus des résidents locaux. Que vous cherchiez un rendement locatif stable ou une plus-value à la revente, voici quelques aspects à considérer.

Particuliers ou professionnels, nombreux ont découvert l’attractivité de Malte pour l’investissement locatif. En effet, les avantages sont multiples :

• Une offre de biens immobiliers correspondant à tous les budget
• Une forte demande de location tout au long de l’année (location saisonnière ou location à l’année)
• Les loyers sont en augmentation permanente
• Un taux d’imposition de 15% sur les revenus fonciers
• Absence de la taxe foncière et de la taxe d’habitation à Malte
• Possibilité de déléguer la gestion locative à l’une des nombreuses agences immobilières spécialisées
• La possibilité de réaliser une forte plus-value lors de la revente. En effet, les biens immobiliers à Malte connaissent des augmentations record depuis plusieurs années
• La possibilité de rapatrier le capital et la plus-value dans le pays d’origine

Voici quelques informations à connaitre avant de se lancer :

• La TVA n’est pas applicable pour les loyers de longue durée des particuliers
• Un taux de TVA de 7% est appliqué à la location saisonnière des particuliers. Le propriétaire devrait demander une autorisation préalable auprès des autorités compétentes MTA (Malta Tourism Autority)
• Un taux de TVA de 18% pour les établissements touristiques détenus par une personne morale.
• Les logements acquis dans le cadre d’un AIP ne peuvent pas être mis en location

Marché locatif à Malte

Le marché locatif à Malte est robuste, avec des loyers qui ont augmenté régulièrement au cours de la dernière décennie. Les appartements et les maisons de ville dans des zones populaires comme Sliema, St Julian’s et La Valette offrent généralement de bons rendements. Les locations de courte durée peuvent également être lucratives, en particulier pendant la haute saison touristique.

Retour sur investissement

Les rendements locatifs varient en fonction de l’emplacement, du type de propriété et du marché. En général, vous pouvez vous attendre à un rendement brut de 3 à 6 % sur les propriétés résidentielles. Les rendements des locations de vacances peuvent être plus élevés, mais ils nécessitent une gestion plus intensive.

Facteurs à considérer

• Emplacement : comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est crucial. Les zones centrales et les régions touristiques sont généralement plus rentables.
• Type de propriété : les appartements modernes sont populaires auprès des locataires, en particulier les jeunes professionnels. Les maisons traditionnelles peuvent attirer des locataires à la recherche d’une expérience plus authentique.
• Gestion locative : la gestion de la location peut nécessiter beaucoup de temps et d’efforts. Il peut être judicieux de faire appel à une agence de gestion immobilière.
• Réglementations : assurez-vous de comprendre les lois locales sur la location, y compris les droits des locataires et les obligations des propriétaires.

Quelques notions importantes à connaitre

Frais de mutation (Stamp Duty)

L’acheteur d’un propriété à Malte aura à payer des frais de mutation (Stamp duty) de l’ordre de 5% de la valeur du bien montant, à acquitter auprès de la Direction des Finances Publiques (Commissionner of Inland Revenue).

Néanmoins, des aménagements spéciaux existent voire, des exemptions totales de frais de mutations.

Les situations d’aménagements de frais de mutation lors de l’achat immobilier à Malte :

Ainsi, ce taux passe à 3,5 % sur les premiers 150 000 € de la valeur du bien si l’acheteur est ressortissant d’un pays membre de l’UE, que le bien n’a pas fait l’objet d’un AIP permis et que l’acheteur a l’intention d’établir sa résidence principale à Malte.

De même, ce taux passe à 3,5 % sur les premiers 200 000 € dans le cas d’un transfert d’un bien immobilier à titre gratuit aux descendants de l’acheteur.

Plus encore, dans les situations ci-dessous il n’existe pas de frais de mutation :

• Pour les personnes qui sont mariées : ceci concerne notamment le divorce entre ces personnes, leur séparation, la dissolution de la communauté réduite aux acquêts qui existaient mais aussi, la mort d’un conjoint entre le conjoint survivant et les héritiers du conjoint décédé.
• Pour la division de la société dans laquelle les actionnaires des sociétés bénéficiaires sont les mêmes actionnaires de la société en cours de division et, chaque actionnaire a le même nombre d’actions dans chaque société bénéficiaire.

 

Compromis de vente d’une maison ou d’un appartement à Malte (Konvenju)

Une fois que les parties se sont entendues sur le prix et les conditions de la vente, elles établissent un compromis de vente qui sera généralement valide pour une durée de 3 mois. Les parties peuvent décider de réduire ou prolonger la présente durée.

Lors de cette signature, l’acheteur doit acquitter 1 % de la valeur du bien en frais de mutation (Stamp Duty). Il doit également verser 10 % de la valeur du bien en guise d’arrhes (deposit), ce montant sera conservé par le notaire en attendant la signature définitive de l’acte de vente.

Le notaire sera à ce stade chargé de vérifier l’authenticité des différents éléments nécessaires à l’acquisition et à la vente de la propriété envisagée. Il devra également demander l’AIP permis dans le cas où celui-ci est nécessaire pour l’acquisition du bien immobilier.

Le contrat de vente d’un appartement ou une maison à Malte (Final Deed)

Il s’agit de l’acte finale de vente et de la remise des clés. A la signature du contrat final, l’acheteur doit verser le reste du prix du bien, les 4 % de frais de mutation (sauf exceptions), les frais de notaire et les montants restant dus.

Dans certains cas, un architecte peut être chargé par les autorités locales d’évaluer la valeur réelle du bien acquis. Une variation de 15 % entre la valeur du bien estimée et celle du bien acquis est autorisée. Au-delà de cette différence, une pénalité est à payer par les deux parties au contrat.

Conclusion

En conclusion, l’achat d’un bien immobilier à Malte peut être une entreprise excitante et rentable, à condition de bien comprendre le processus et d’être bien préparé. C’est là que Malte Conseils entre en jeu. En tant qu’agence immobilière française de référence à Malte, nous avons l’expertise nécessaire pour vous aider à chaque étape du processus d’achat. De la recherche de la propriété idéale à la négociation du meilleur prix, en passant par la gestion des complexités juridiques et fiscales, faire appel à Malte Conseils est le moyen le plus sûr d’assurer un achat réussi à Malte. Alors n’hésitez pas, contactez Malte Conseils, votre allié francophone pour réussir votre investissement en toute sécurité.